Zrozumienie kredytów pożyczkodawcy na koszty zamknięcia

Category: Koszty Zamknięcia
17 lutego 2021

Co to jest kredyt pożyczkodawcy?

Kredyt pożyczkodawca na pokrycie kosztów zamknięcia to kredyt gotówkowy, który pożyczkobiorca otrzymuje w momencie zamknięcia transakcji od pożyczkodawcy w zamian za wyższą stopę procentową. Jest to przeciwieństwo płacenia „Punktów Rabatowych, w przypadku których pożyczkobiorca płaci pożyczkodawcy opłatę przy zamknięciu w zamian za niższą stopę procentową. Czasami pożyczkodawca może zaoferować „kredyt pożyczkodawcy niezwiązany z oprocentowaniem, które płacisz. Przykładami mogą być tymczasowe oferty rekompensaty za problem lub najczęściej „zadośćuczynienie za błąd popełniony przy ujawnieniu informacji podczas procesu pożyczki.

Kredyty pożyczkodawcy są często obliczane jako procent kwoty pożyczki i mogą pojawić się w szacunkowej wartości pożyczki lub ujawnieniu zamknięcia jako „ujemny procent lub „punkty ujemne. Na przykład: Twój pożyczkodawca oferuje 3,5% oprocentowanie kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD. Masz ograniczone środki dostępne na zamknięcie i chcesz zmniejszyć koszty zamknięcia. Twój pożyczkodawca oferuje oprocentowanie w wysokości 3,75% z kredytem w wysokości „1 punktu lub 1% kwoty pożyczki, co równa się 1000 USD. Zasadniczo zwiększasz stopę procentową o 0,25%, aby otrzymać kredyt w wysokości 1000 USD na pokrycie kosztów zamknięcia. Będziesz płacić nieco wyższą miesięczną płatność, ale zmniejszysz kwotę pieniędzy, którą musisz doprowadzić do zamknięcia o 1000 USD.

Co to jest pożyczka bez kosztów zamknięcia?

„Pożyczka bez kosztów zamknięcia to rodzaj kredytu, w którym pożyczkodawca pokrywa wszystkie koszty zamknięcia w zamian za wyższą stopę procentową. Jest to powszechne w przypadku niektórych rodzajów refinansowania, takich jak FHA Streamline Refinances i VA IRRRL, w przypadku których pożyczkobiorca nie chce zakończyć transakcji żadnymi pieniędzmi i chciałby również, aby saldo nowego kredytu nie rosło w wyniku refinansowania.

Co to są punkty rabatowe?

Płacenie „punktów lub „punktów rabatowych pożyczkodawcy to opłata, którą pożyczkobiorca płaci przy zamknięciu w zamian za niższą stopę procentową. Jest to przeciwieństwo otrzymania kredytu pożyczkodawcy. „Punkty to termin używany w branży kredytów hipotecznych od wielu lat. Niektórzy pożyczkodawcy mogą go używać w odniesieniu do jakiejkolwiek opłaty z góry obliczonej jako procent kwoty pożyczki, niezależnie od tego, czy otrzymujesz niższe oprocentowanie, czy nie.

Poniższe informacje dotyczą „punktów i „kredytów pożyczkodawcy, które są negocjowane między tobą a pożyczkodawcą w zamian za niższą stopę procentową. To, czy negocjowanie niższej lub wyższej stopy procentowej w zamian za kredyt na koszt zamknięcia ma sens dla Ciebie, zależy od Twojej wyjątkowej sytuacji. Bankierzy hipoteczni Foundation Mortgage są tutaj, aby pomóc Ci wyjaśnić tajniki każdej opcji, aby pomóc Ci znaleźć opcję, która odpowiada Twoim potrzebom i sytuacji.

Jakie są korzyści i ryzyko związane z płaceniem punktów rabatowych lub otrzymaniem kredytu pożyczkodawcy na pokrycie kosztów zamknięcia?

Podjęcie decyzji, czy powinieneś negocjować niższą stopę procentową, czy wziąć wyższą w zamian za kredyt na koszt zamknięcia z pożyczkodawcą, może być mylące. Więc jakich informacji potrzebujesz, aby zdecydować, która opcja jest najlepsza dla twojego scenariusza? Na początek musisz zrozumieć, w jaki sposób każda opcja może przynieść korzyści lub zaszkodzić, zarówno na początku, jak i przez cały okres pożyczki. Pytania, które powinieneś zadać bankierowi hipotecznemu, porównując ze sobą 2 opcje, obejmują:

Jakie będzie moje oprocentowanie bez punktów lub kredytów pożyczkodawcy?

Jaka będzie różnica w mojej miesięcznej płatności?

Jeśli płacisz punkty w zamian za niższą stawkę, miesięczne płatności spadną.

Jeśli otrzymasz kredyt pożyczkodawcy w zamian za wyższe oprocentowanie, miesięczna rata wzrośnie.

Określenie zmniejszenia lub wzrostu miesięcznej płatności jest pierwszym krokiem do ustalenia, czy jedna z tych opcji ma dla Ciebie sens.

Jaka jest opłata z góry za niższą stawkę lub kredyt pożyczkodawcy za wyższą stawkę?

Po określeniu wpływu na miesięczną płatność, będziesz chciał ustalić, jaką opłatę zapłacisz lub jaką kredyt otrzymasz w momencie zamknięcia od pożyczkodawcy.

Gdy już znasz wpływ na miesięczną płatność i koszt / kredyt w momencie zamknięcia, możesz określić „próg rentowności.

Jaki jest Twój „próg rentowności?

„Punkt rentowności to moment, w którym opłata pobierana z góry / kredyt pożyczkodawcy spełnia oszczędności / koszty w płatności miesięcznej.

Punkty rabatowe wypłacane w zamian za niższe oprocentowanie

Jest taki moment, w którym opłata zapłacona przy zamknięciu jest odzyskiwana poprzez niższe miesięczne płatności, którymi wynagradza Cię niższe oprocentowanie.

„Próg rentowności to liczba miesięcy potrzebnych na odzyskanie kosztu opłaty z góry.

Jest to ważne, ponieważ znając „próg rentowności, można określić, jak długo trzeba będzie trzymać pożyczkę przed jej spłatą lub sprzedażą nieruchomości, aby odzyskać zapłaconą z góry opłatę.

Od tego momentu możesz również określić kwotę odsetek, które zaoszczędzisz przez cały okres trwania pożyczki, jeśli nigdy nie spłacisz pożyczki ani nie sprzedasz nieruchomości.

Kredyt pożyczkodawcy otrzymany w zamian za wyższą stopę procentową

Jest taki moment, w którym oszczędności, które otrzymałeś w wyniku kredytu pożyczkodawcy, są całkowicie zmniejszone przez wyższe miesięczne płatności, które kosztuje Cię zwiększone oprocentowanie.

„Próg rentowności to liczba miesięcy potrzebnych na wyrównanie kredytu pożyczkodawcy przez wyższą miesięczną spłatę kredytu hipotecznego.

Jest to ważne, ponieważ znając „próg rentowności, można określić, ile czasu minie, zanim wyższe oprocentowanie zacznie Cię kosztować.

W zależności od tego, jak długo planujesz spłacać kredyt lub kiedy planujesz sprzedać nieruchomość, pomoże ustalić, czy negocjowanie wyższego kursu w zamian za kredyt pożyczkodawcy ma sens w Twojej sytuacji.

W jaki sposób płacenie „punktów lub otrzymanie „kredytu pożyczkodawcy wpływa na zamknięcie gotówki i zatwierdzenie pożyczki?

Płacenie „punktów lub otrzymanie „kredytu pożyczkodawcy może wpłynąć na zatwierdzenie pożyczki na dwa sposoby.

Twój „Wskaźnik zadłużenia

Wskaźnik zadłużenia to procent całkowitego miesięcznego zadłużenia w stosunku do całkowitego miesięcznego dochodu. Twój „Wskaźnik zadłużenia jest jednym z głównych czynników branych pod uwagę przez pożyczkodawców przy kwalifikowaniu Cię do otrzymania pożyczki.

Płacenie „Punktów w zamian za niższą stopę procentową skutkuje obniżeniem miesięcznej raty, co z kolei obniża „Wskaźnik zadłużenia. Niższy „wskaźnik zadłużenia może zwiększyć prawdopodobieństwo zatwierdzenia pożyczki, jeśli ogólne obciążenie długiem jest wysokie.

Otrzymanie „Kredytu pożyczkodawcy w zamian za wyższą stopę procentową skutkuje zwiększeniem miesięcznej płatności, co z kolei zwiększa „Wskaźnik zadłużenia. Wyższy „wskaźnik zadłużenia może negatywnie wpłynąć na zdolność zakwalifikowania się do pożyczki, jeśli ogólne obciążenie długiem jest wysokie.

Wymogi dotyczące gotówki do zamknięcia i rezerw

Pożyczkodawcy również sprawdzają, czy masz wystarczającą ilość gotówki do zamknięcia w ramach procesu oceny ryzyka. Niektóre programy pożyczkowe wymagają również posiadania określonej kwoty rezerw po zamknięciu.

Płacenie „punktów w zamian za niższą stopę procentową zwiększa gotowość do zamknięcia i może negatywnie wpłynąć na zatwierdzenie kredytu, jeśli masz ograniczoną ilość gotówki do zamknięcia i / lub brak rezerw.

Otrzymanie „Kredytu pożyczkodawcy w zamian za wyższą stopę procentową może pomóc w zatwierdzeniu pożyczki, jeśli masz ograniczoną gotówkę do zamknięcia lub masz mało gotówki, zmniejszając całkowitą kwotę potrzebną do zamknięcia.

Poniższy wykres jest przykładem kompromisów, które dokonujesz za pomocą „punktów i „kredytów pożyczkodawcy. W tym przykładzie bierzesz pożyczkę w wysokości 180 000 USD z 30-letnim stałym kredytem hipotecznym z oprocentowaniem 5% bez punktów / kredytu pożyczkodawcy. Pierwsza kolumna przedstawia opcję pożyczki, w której płacisz „Punkty, aby zmniejszyć oprocentowanie. Druga kolumna pokazuje opcję braku punktów / kredytu pożyczkodawcy. A trzecia kolumna przedstawia opcję pożyczki z „Kredytem pożyczkodawcy.