Co zrobić z podwodnym kredytem hipotecznym

17 lutego 2021

Nieruchomość to inwestycja, a zakup domu jest ogólnie postrzegany jako pozytywny wybór finansowy. Można rozsądnie oczekiwać, że wartość Twojego domu wzrośnie w ciągu dziesięcioleci. Średnia cena domu w 1980 roku wynosiła około 65 000 dolarów. W 2011 roku liczba ta wzrosła do ponad 200 000 dolarów. Obecnie większość nabywców domów spodziewa się, że ich wartość wzrośnie w podobny sposób.

Jednak wartość rynkowa domu nie zawsze rośnie. Kiedy rynki upadają, niektórzy właściciele domów pozostają winni więcej, niż jest wart ich dom. Nazywa się to hipoteką podwodną.

Skorzystaj z tego przewodnika, aby dowiedzieć się więcej o tym, co zrobić z podwodnym kredytem hipotecznym oraz gdzie można znaleźć więcej informacji i pomocy:

Co to jest podwodny kredyt hipoteczny?

Aby zrozumieć podwodne kredyty hipoteczne, należy znać dwie koncepcje. Są to godziwa wartość rynkowa (FMV) i saldo kredytu hipotecznego.

FMV domu to kwota, jaką rozsądna osoba jest gotowa zapłacić za dom bez niesprawiedliwego wpływu. Różni się to od wartości szacunkowej domu, która służy do celów podatkowych. Teoretycznie te dwie liczby powinny być podobne, ale rzadko są. Oceniane wartości mogą pozostawać w tyle za FMV ze względu na ramy czasowe, w których zostały przedstawione, lub mogą być znacznie wyższe niż FMV, gdy dana osoba jest przeciążona.

Oceniane wartości mają bardzo niewiele wspólnego z określeniem, ile wart jest Twój dom, ponieważ nie jest to wartość według rynku. Podaż i popyt dyktują FMV. Dlatego też, gdy na rynku jest dużo domów, FMV ma tendencję do spadku.

Saldo kredytu hipotecznego to całkowita kwota, jaką jesteś winien firmie hipotecznej. Nie jest to saldo główne, które nie obejmuje opłat i odsetek. Jeśli masz drugi kredyt hipoteczny, zostanie on dodany do Twojego salda kredytu hipotecznego, aby sprawdzić, czy jesteś pod wodą.

Podwodny kredyt hipoteczny oznacza, że ​​saldo kredytu hipotecznego jest wyższe niż FMV Twojego domu. Może to być emocjonalnie trudne do odkrycia, ponieważ oznacza to, że nie budujesz kapitału własnego w swoim domu i zamiast tego nie udaje Ci się wyjść na zero. Świadomość, że miesięczne raty kredytu hipotecznego pochłaniają ujemny kapitał własny, rani ego, zamiast budować kapitał na przyszłość.

Po krachu na rynku mieszkaniowym w 2008 r. Ponad 30 procent właścicieli domów było pod wodą w swoich hipotekach. Na szczęście rynek się odradza, a Zillow poinformował, że w 2017 roku liczba ta spadła poniżej 10 procent. Nawet przy tych ulepszeniach nadal oznacza to, że miliony Amerykanów są obecnie pod wodą w swoich hipotekach. Dlatego ważne jest, aby zrozumieć, co to znaczy być pod wodą i jakie masz opcje.

Skąd mam wiedzieć, czy mój kredyt hipoteczny jest pod wodą?

Na ogół nie jest łatwo ustalić w głowie, czy Twój kredyt hipoteczny jest pod wodą, ponieważ oznacza to duże różnice między tym, co jesteś winien, a tym, ile wart jest Twój dom. Niezależnie od tego, czy jest to oczywiste, czy nie, nadal powinieneś sprawdzić, ile masz ujemnego kapitału własnego, aby zaplanować kolejne kroki.

Jeśli spojrzysz na wyciąg z kredytu hipotecznego, może on nie zawierać liczb, które byłyby wymagane do spłaty kredytu lub salda kredytu hipotecznego. Zazwyczaj obejmują saldo kapitału, ale mogą nie obejmować opłat i narosłych odsetek. W przypadkach, w których zalegasz z płatnościami, ustalenie salda kredytu hipotecznego może być trudne. Jedynym sposobem, aby mieć pewność, jest zażądanie wyciągu z firmy hipotecznej. Ile pieniędzy potrzeba, aby pomyślnie zamknąć konto pożyczkowe, może być trudne do rozszyfrowania, a zestawienia spłat zawierają przejrzyste zestawienie tego, ile faktycznie musiałbyś zapłacić, aby uwolnić się od kredytu hipotecznego.

Trudno jest dokładnie określić godziwą wartość rynkową. Najłatwiej jest zatrudnić rzeczoznawcę, ale może to być kosztowne. Możesz również przyjrzeć się pobliskim podobnym domom lub skonsultować się z agentem nieruchomości na temat tego, na co wystawiliby ten dom. Uczciwa wartość rynkowa nie jest nauką i naprawdę można dowiedzieć się, jaka jest uczciwa wartość rynkowa domu, tylko wtedy, gdy ktoś faktycznie złoży ofertę. Możemy również pomóc Ci określić, ile wart jest Twój dom.

Aby obliczyć, czy jesteś pod wodą, odejmij saldo kredytu hipotecznego od FMV domu. Jeśli wynik jest liczbą ujemną, Twój kredyt hipoteczny jest pod wodą.

Jakie opcje mam do czynienia z podwodnym kredytem hipotecznym?

Pod względem finansowym osoba może czuć się bezradna, gdy odkryje, że jej kredyt hipoteczny jest pod wodą. Może wydawać się, że nie pozostaje nic innego, jak porzucić dom. Jednak stwierdzenie, że Twój kredyt hipoteczny jest pod wodą, nie jest sygnałem do rezygnacji z domu, chociaż ważne jest, aby dokładnie rozważyć swoje opcje. Doradca kredytowy zatwierdzony przez HUD może w tym czasie pomóc i jest dostępny bezpłatnie dla tych, którzy ich potrzebują. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą również być w stanie zapewnić niezbędną pomoc. Nie tylko mają odpowiednie doświadczenie w pomaganiu innym osobom, które borykają się z kredytami hipotecznymi, ale mają również doświadczenie w nawiązywaniu kontaktów i sprzedaży, aby pomóc w korzystaniu z dostępnych opcji.

Standardowe opcje dostępne w przypadku hipoteki podwodnej to:

Zostań w domu

Jeśli nie planujesz przeprowadzki lub sprzedaży domu, pozostanie w miejscu może nie być takim złym pomysłem. Dzięki temu Twój kredyt hipoteczny jest aktualny i nie musisz zakłócać swojego życia, próbując znaleźć wyjście.

Jednakże, jeśli jesteś „głęboko pod wodą, możesz nie być w stanie zacząć budować kapitału nawet po latach spłacania kredytu hipotecznego na czas. W takim przypadku pozostawanie w domu może nie mieć sensu finansowego. Powinieneś rozważyć inne opcje.

Jedną z obiecujących działań, które można podjąć, planując pozostanie w domu, jest ponowna ocena domu, co może obniżyć podatki od nieruchomości.

Refinansowanie

Ujemny kapitał własny może zakończyć transakcję w przypadku refinansowania, ale jest to możliwe. Od 2009 r. Uprawnieni właściciele domów mogli ubiegać się o refinansowanie w ramach Programu refinansowania w przystępnej cenie (HARP). Ten program został przerwany pod koniec 2018 r., Ale programy zastępcze oferują różne korzyści dla pożyczek Fannie Mae i Freddie Mac.

Zastąpienie HARP przez Fannie Mae nazywa się opcją refinansowania wysokiego kredytu do wartości.

Zastąpienie HARP przez Freddiego Maca nazywa się Enhanced Relief Refinance.

Aby się zakwalifikować, pożyczkobiorcy muszą mieć pożyczki Fannie Mae lub Freddie Mac, a pożyczka musi przynosić korzyści pożyczkobiorcom poprzez obniżenie płatności lub stóp procentowych. Właściciele domów mogą również kwalifikować się, jeśli przechodzą na pożyczkę o stałym oprocentowaniu lub skracają okres pożyczki. Spłaty kredytu hipotecznego muszą być aktualne, bez braków płatności w ciągu ostatnich sześciu miesięcy i nie więcej niż jednej nieodebranej płatności w ciągu ostatniego roku.

Jednym z najbardziej pozytywnych aspektów tych nowych „usprawnionych programów pożyczkowych jest to, że musisz mieć kredyt do wartości przekraczający 95%, co oznacza, że ​​możesz otrzymać tę opcję refinansowania tylko wtedy, gdy masz niewielki lub żaden ujemny kapitał własny. Zasadniczo te usprawnione opcje refinansowania są dostępne dla osób, które mają podwodne kredyty hipoteczne.

Dwie opcje refinansowania są dostępne dla pożyczek, które rozpoczęły się w dowolnym okresie i można je wielokrotnie usprawniać. Te dwie cechy są zaletami w stosunku do poprzedniej opcji HARP.

Jeśli nie masz pożyczki Fannie Mae lub Freddie Mac, aby kwalifikować się do tych programów, są inne, do których możesz się kwalifikować. Pożyczki FHA mają opcję usprawnienia zwaną FHA Streamline Refinance Program. VA oferuje pożyczkę refinansową z obniżeniem stopy procentowej (IRRRL). W większości przypadków, o ile masz dobrą historię płatności, dostępna będzie opcja, która pomoże Ci wyjść z podwodnego kredytu hipotecznego.

Krótka sprzedaż

Krótka sprzedaż oznacza sprzedaż domu za mniej, niż jesteś winien. W niektórych przypadkach firma hipoteczna umorzy nawet resztę długu. Ta opcja została zastosowana w sytuacjach takich jak podwodne hipoteki, w których godziwa wartość rynkowa domu spada znacznie poniżej kwoty zadłużenia.

Krótka sprzedaż szkodzi Twojemu kredytowi, ale nie tak bardzo, jak wykluczenie lub bankructwo, i poprawia twoją sytuację finansową, ponieważ nie jesteś już zadłużony za więcej pieniędzy, niż mógłbyś uzyskać z domu podczas sprzedaży.

Jedną z największych rzeczy, na które należy zwrócić uwagę przy krótkiej sprzedaży, jest orzeczenie w sprawie braków, które ma miejsce, gdy bank pozywa pozostałe pieniądze należne po krótkiej sprzedaży. Nie zakładaj, że wybaczają resztę, chyba że jest to na piśmie. W Idaho istnieje termin, w którym bank może wnieść sprawę o wydanie orzeczenia w sprawie uchybienia, a termin ten wynosi 3 miesiące po sprzedaży egzekucyjnej. Inni posiadacze zastawu mogą mieć różne terminy. Porozmawiaj z doradcą ds. Kredytów hipotecznych, aby dowiedzieć się więcej o przepisach obowiązujących w Twoim stanie.

Krótką sprzedażą często zajmują się pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy znają proces, a sądy nie zawsze są w to zaangażowane. Dlatego ważne jest, aby dowiedzieć się, czy krótka sprzedaż eliminuje szanse na orzeczenie w sprawie braków. Współpraca z doświadczonym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami zwiększy przejrzystość krótkiej sprzedaży.

Modyfikacja pożyczki

Gdy refinansowanie nie jest możliwe, a dana osoba nie chce sprzedać, opcją może być modyfikacja kredytu. To wtedy negocjujesz nowe warunki pożyczki. Na przykład możesz negocjować niższą stopę procentową lub przedłużony termin. W rzadkich przypadkach modyfikacja pożyczki może obniżyć saldo kapitału pożyczki.

Modyfikacje kredytu mogą negatywnie wpłynąć na Twój kredyt, aw rzadkich przypadkach, gdy kapitał jest obniżony, możesz być winien podatki. Jeśli zostanie zgłoszony jako nowa pożyczka, będzie to miało minimalny wpływ i możesz być w stanie spłacić pożyczkę szybciej. Zdecydowanie omów swoje opcje ze swoim pożyczkodawcą, ale także skonsultuj się z doradcą ds. Kredytów hipotecznych lub specjalistą ds. Finansów, który będzie traktował priorytetowo Twój najlepszy interes. Ogólnie rzecz biorąc, firmy udzielające kredytów hipotecznych dbają o to, aby otrzymały swoje pieniądze, a pożyczkobiorcy mogą nieumyślnie zapłacić więcej ze względu na złożoność i język prawniczy.

Akt zastępujący wykluczenie

Akt zastępujący wykluczenie jest dokładnie tym, na co wygląda. Przekazujesz swojemu bankowi akt własności domu, a oni umarzają twój dług. W przypadkach, gdy dana osoba jest zagrożona wykluczeniem, ale nie jest pod wodą, traci swój kapitał własny w domu. Kiedy dana osoba znajduje się pod wodą, największy wpływ ma negatywny wpływ na wyniki kredytowe.

Akt zastępujący wykluczenie jest, ogólnie rzecz biorąc, lepszym wyborem niż wykluczenie lub bankructwo, ale pożyczkodawca musi się na to zgodzić, a może nie być, gdy jesteś pod wodą.

Wykluczenie

Wykluczenie ma miejsce, gdy pożyczkodawca obejmuje dom, gdy kupujący zalega z płatnościami. Na ogół proces ten rozpoczyna się po około trzech miesiącach braku płatności.

Odejście od kredytu mieszkaniowego jest opcją, gdy jesteś pod wodą, i czasami nazywa się to strategicznym niewypłacalnością. Pozwala pożyczkodawcy na przejęcie nieruchomości i różni się od standardowych przejęć tylko tym, że jest dobrowolny.

Wykluczenie nadal spowoduje poważny spadek zdolności kredytowej, ale nie będzie trwało wiecznie. W niektórych przypadkach czas potrzebny do uzyskania kredytu jest taki sam lub krótszy, jak czas potrzebny na wydostanie się z wody.

Bankructwo

Upadłość nie zawsze usuwa dług hipoteczny, ale może pozbyć się innego długu, który pozwoliłby ci spłacić więcej kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach zmusza to również banki do współpracy z Tobą w zakresie opcji płatności, takich jak opóźnianie lub zmniejszanie płatności przez określony czas.

Potwierdzenie kredytu hipotecznego po ogłoszeniu upadłości może zapewnić, że bank pozwoli Ci zachować dom, ponieważ ma twoją obietnicę spłaty. Jednak niektórzy ludzie są w stanie „zostać i zapłacić bez potwierdzenia i bez konsekwencji ze strony ich firmy hipotecznej.

Każdy przypadek upadłości jest inny, ale jedną wspólną cechą wszystkich upadłości jest niekorzystny wpływ na wyniki kredytowe. To powiedziawszy, nadal może być lepszą opcją niż przebywanie pod wodą.

W jaki sposób pośrednik może pomóc w spłacie podwodnego kredytu hipotecznego?

Doświadczony pośrednik może pomóc ci przebrnąć przez wiele opcji dostępnych pod wodą. Zwłaszcza w przypadku krótkiej sprzedaży, która może być bardzo złożona, doświadczony pośrednik w handlu nieruchomościami może uratować życie.

Skontaktuj się z Real Estate by Design już dziś, aby otrzymać pomoc dotyczącą podwodnego kredytu hipotecznego. William Lowery jest certyfikowanym doradcą ds. Niewypłacalności, który pomaga osobom borykającym się z kredytami hipotecznymi znaleźć korzystne rozwiązania, które mają jak najmniej negatywny wpływ na finanse. Przebywanie pod wodą może wydawać się niekończącą się spiralą długu. Jednak z pomocą możesz wyjść z tego.